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買了房子,沒裝修、沒入住,物業費要交嗎?——君度房產與物業茶聊話題(一)

來源:君度律師事務所——孫兆勝 時間:2017/12/5

現實生活中,房屋在交付后一直處于閑置狀態的情況是大量存在的,業主要么對房屋未進行過裝修,要么雖裝修過但未居住或未使用過,故而業主認為:其根本就沒有享受過物業公司提供的服務,所以物業公司向其催討物業費和違約金是沒有道理的;而物業公司卻認為:雖然業主的房屋處于閑置狀態,但物業公司仍為其房屋的安全、公用設施的維護、小區的整體綠化和保潔提供了服務,故業主應當交納物業費。由于業主、物業公司雙方的上述認為的不一致,物業公司為了討要物業費常常會選擇起訴業主至法院,雙方對簿公堂。

那么上述業主到底是否應當支付物業費呢?讓我們從平湖市人民法院于2017年1月份判決的一個案件聊起吧。

案情情況

原告平湖市某物業管理公司與被告倪某所在小區業主委員會簽訂了《物業服務合同》,合同約定原告為被告所在錦城春天小區提供物業服務。合同對物業服務期限、收費標準等作了約定。被告系錦城春天小區業主,原告在多次向被告催討物業費未果的情況下,起訴被告至平湖市人民法院,要求被告支付給原告2010年1月 1日至2015年12月31日的物業費9492元,并支付滯納金至實際履行之日止。

被告倪某抗辯稱:1、被告房屋在2008年6月裝修后未入住,一直處于空置狀態;2、被告長期在鄉下,沒有居住在錦城春天,水費、電費清單可以證明。因此不應該支付空置期間的物業費。

法院裁判

平湖市人民法院經審理后認為,原告依據《前期物業管理服務協議書》、《平湖市錦城春天物業服務合同》在錦城春天進行物業服務,被告作為錦城春天小區業主,應按約支付相應的物業費,并依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條對被告倪某有關空置房不應支付物業費的抗辯意見不予支持。

評析

1、從法律規定上分析

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持”之規定,在物業服務企業能夠舉證證明其已經按照合同約定及相關規定提供了物業服務的情況下,業主有關房屋空置故不應支付物業費的抗辯意見是不會得到法院采納的。

2、從物業管理費的構成及物業服務的特性上分析

 根據相關規定,目前物業費的構成主要包括保潔費、保安費、垃圾清運費、綠化費、化糞便費、小區公用設備維修費以及公共照明的電費、電梯運行費等。從上述物業費的構成可以看出,物業費大部分屬于為全體業主公共部分的管理、共用設施設備維修而支出的費用,多為針對整個小區全體業主而支出的費用,而沒有專門針對某一業主進行服務而支出的費用。從這個意義上來說,某一業主的房屋沒有進行使用,并不影響物業公司對整個小區提供安全保衛、公用設備的維修、公共用地的清潔以及綠化等服務工作的開展。故作為業主,繳納物業費是其應承擔的一項義務。

3、從各地法院的司法裁判意見上分析

江蘇省高級人民法院(2014)蘇審二民申字第01189號民事裁定書:“關于張建平提出的即使其應繳納物業費,因房屋一直空置,應按七折收取物業費;宏成公司未向其催交物業費,其不應繳納滯納金”的申請再審理由”,江蘇省高級人民法院經審查后認為“宏成公司為世紀城小區全體業主提供公共服務,房屋是否空置非其所能控制,其與世紀城小區業主委員會簽訂的物業服務合同中亦無空置房物業費打折的條款。現張建平以房屋空置為由要求按七折收取物業費,沒有合法依據。”

杭州市中級人民法院(2016)浙01民終3732號民事判決書:“因案涉物業管理委托服務合同中并未約定空置房物業費打折計收,嘉豪公司也未同意對蔣衛東房屋打折計收物業費,故蔣衛東僅依據原《杭州市物業管理條例》規定主張打折計收物業費依據不足,嘉豪公司對其他業主物業費的減免亦不作為蔣衛東減免物業費的依據。”

建議

《物業管理條例》及《物業服務收費管理辦法》對于空置房屋的物業費收費問題沒有明確規定。目前各省和某些地方城市有關物業服務收費的地方性法規或規章中對于空置房屋的物業費收取標準的規定不盡相同。在此情況下,若業主的房屋確實處于閑置狀態的,業主想讓物業公司減免物業費的,應當與物業公司協商后取得一致意見,并以合同或協議等書面形式加以確定。

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